Stjecanje prava vlasništva stranih državljana na nekretninama

Međutim, postoji jedna jasna razlika, a ona se definira u tome što se navedenim zakonom razlikuju modeli stjecanja nekretnina stranaca koji nisu državljani država članica Europske unije i oni koji to jesu. Razlika je što stranci koji su državljani država članica EU-a i namjeravaju steći pravo vlasništva na određenoj nekretnini stječu to pravo pod istim pravilima koji vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i onih koji imaju sjedište u Republici Hrvatskoj.

Pretpostavka uzajamnosti, nalaže da se vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske može steći ako suglasnost da ministar nadležan za poslove pravosuđa. Međutim, iznimka je da strana osoba ne može steći pravo vlasništva na nekretnini koja postoji na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske proglašeno područjem na kojem stranci ne mogu imati pravo vlasništva, osim ako je zakonom drugačije određeno.

Status strane pravne osobe utvrđuje se izvatkom iz registra u kojem strana pravna osoba ima sjedište, a ako strana pravna osoba ima registrirano sjedište u državi u kojoj se ne upisuje u registar tada se njezin status utvrđuje na temelju isprave mjerodavne po propisima države u kojoj ima sjedište. Međutim, status fizičke strane osobe utvrđuje se uvidom u putovnicu ili drugu ispravu kojom se dokazuje državljanstvo.

Osnovne pretpostavke stjecanja prava vlasništva

Napomenula sam postojanje uzajamnosti između Republike Hrvatske i države čiji je konkretno, državljanin stjecatelj nekretnine, osim kada je stjecatelj državljanin države članice Europske unije. Kod takve uzajamnosti, smatra se da pravna i fizička osoba mogu steći pravo vlasništva nekretnine nasljeđivanjem, ali pod uvjetom da hrvatske fizičke i pravne osobe mogu steći pravo vlasništva nasljeđivanjem prema pravu države kojoj ta strana osoba i pripada odnosno odakle dolazi. To je načelo uzajamnosti, pretpostavka uzajamnosti koju moraju imati i jedna i druga država. Ministarstvo pravosuđa utvrđuje postojanje uzajamnosti. Ako se kojim slučajem uzajamnost ne može utvrditi, tada Ministarstvo vanjskih poslova pribavlja sve relevantne propise zemlje državljanina koji traži suglasnost za stjecanje te utvrđuje postoji li uzajamnost i koja su njezina ograničenja. Na kraju članka vidjet ćemo popis zemalja za koje je utvrđeno postojanje ili ne postojanje uzajamnosti.

Posebne pretpostavke stjecanja prava vlasništva

Kada se govori o posebnim pretpostavkama stjecanja prava vlasništva neminovno je da je nekretnina stečena na temelju valjanog pravnog posla, da je osoba koja prodaje stvar njezin vlasnik te da se to pravo svakako upiše u zemljišne knjige. Primjerice, jedan pravni posao je i ugovor o kupoprodaji. Prema Zakonu o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05., 41/08., 125/11. i 78/15., 29/18. i 126/21.) navedena vrsta ugovora ne mora sadržavati ovjeru potpisa osobe koja otuđuje nekretninu jer ovjera potpisa zapravo nije pretpostavka njegove valjanosti, nego samo upis u zemljišne knjige. No, recimo, za  ugovor o dosmrtnom uzdržavanju potrebno je da je ovjeren od nadležnog suda ili solemniziran po javnom bilježniku ili pak sastavljen u obliku javnobilježničkog akta, sukladno članku 580. stavku 1. Zakona o obveznim odnosima i tada proizvodi valjani pravni učinak.

-Suglasnost-

Naime, u postupku davanja suglasnosti koji se odnosi na određeni pravni posao, uz zahtjev je potrebno dostaviti pravnu osnovu stjecanja prava vlasništva nekretnine. Tu ministar ispituje jesu li ispunjene pretpostavke za valjanost pravnog posla, kao što je npr. može li nekretnina biti objekt vlasništva i može li osoba na toj nekretnini steći pravo vlasništva. Nakon što strana osoba dobije naposljetku suglasnost, treba upisati svoje pravo vlasništva u zemljišne knjige. Ukoliko je stranoj osobi uskraćena suglasnost, ne može ponoviti zahtjev za izdavanje suglasnosti prije isteka roka od pet godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen.

O davanju suglasnosti za stjecanje prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u Republici Hrvatskoj odlučuje se u upravnom postupku na zahtjev strane osobe koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine koja namjerava otuđiti tu nekretninu. Postupak se naravno provodi sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i Zakona o općem upravnom postupku, s obzirom na to da je suglasnost upravni akt, prema članku 356. stavku 3.

Nadalje, u postupku davanja suglasnosti također se može protiv odluke ministra pokrenuti upravni spor pred upravnim sudom koji je nadležan za područje gdje se nalazi nekretnina.  Također, protiv odluke upravnog suda može se podnijeti žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske u slučajevima propisanim Zakonom o upravnim sporovima („Narodne novine“ broj 20/10., 143/12., 152/14., 94/16., 29/17. i 110/21.).

Isto tako, bez suglasnosti nisu moguće ni druge vrste upisa u zemljišne knjige.

Nadalje, pisanom zahtjevu za dobivanje suglasnosti za stjecanje vlasništva se mora priložiti sljedeća dokumentacija:

1. pravna osnova stjecanja vlasništva
2. dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine
3. uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina
4. dokaz državljanstva stjecatelja
5. ovjerenu punomoć u preslici u slučaju da podnositelja zahtjeva zastupa punomoćnik.

U prošlosti gledano, kako je to radilo Ministarstvo vanjskih i europskih poslova u vremenu od 1997. do 2006. godine te Ministarstvo pravosuđa, nije se davala suglasnost državljanima onih država u kojima ne postoji načelo jedinstvenosti nekretnine za stjecanje prava vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj. Pretpostavka uzajamnosti nije imala baš veliki utjecaj jer čak ni to što je  hrvatski državljanin u stjecanju prava vlasništva nekretnina u toj državi izjednačen s državljaninom te države nije bilo od značaja. Međutim, stvorilo se mišljenje da svaka država ima svoj vlastiti pravni sustav i pravnu državu te je stoga potrebno postalo uvažiti postojanje te uzajamnosti, a samim time i davanje potrebne suglasnosti.

Stjecanje prava vlasništva nasljeđivanjem

Strana pravna i fizička osoba može steći pravo vlasništva nekretnina nasljeđivanjem samo ako hrvatske pravne i fizičke osobe mogu steći pravo vlasništva nasljeđivanjem prema pravu države kojoj strana pravna i fizička osoba pripada. To se prvenstveno odnosi na državljane koje nisu države članice Europske unije, naravno, pod pretpostavkom uzajamnosti.

Stranci su prema Zakonu o nasljeđivanju, pod pretpostavkom uzajamnosti nasljedno i pravno ravnopravni s državljanima Republike Hrvatske. Nasljeđivanje je uvijek promatrano drugačije u odnosu na stjecanje prava vlasništva na nekretnini određenim pravnim poslom. Prema članku 2. Zakona o nasljeđivanju („Narodne novine“ br. 48/03., 163/03., 35/05., 127/13 i 33/15. i 14/19.) postojanje uzajamnosti kod nasljeđivanja se predmnijeva ako se ne dokaže suprotno. O njezinom postojanju će se odlučivati samo u slučaju kada osoba koja ima pravni interes prigovori tom nepostojanju iste.

Nadalje, zakon uređuje pravne odnose koji nastaju u slučajevima kada strana osoba ne može nasljeđivanjem steći vlasništvo nekretnine na isključenom području, gdje pravna i fizička osoba umjesto nekretnine stječe pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, gledajući kao da je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja. U takvoj  situaciji nekretnina postaje vlasništvo Republike Hrvatske, koja je obveznik naknade prema propisima o izvlaštenju.

Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade („Narodne novine“ br. 74/14., 69/17., i 98/19.) jasno propisuje da za nekretnine koje strana osoba ne može steći nasljeđivanjem po zahtjevu strane osobe, određuje u postupku i na način propisan tim zakonom. Tada strana osoba ostvaruje pravo na naknadu na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju kojim joj je utvrđeno pravo na naknadu. Izvlaštenje nije oduzimanje, nego se provodi u zakonom određenim slučajevima na način da se uvijek nadoknadi ono što se izvlasti.

Stjecanje prava vlasništva na temelju odluke suda

Za stjecanje prava vlasništva nekretnina stranih pravnih i fizičkih osoba na temelju odluke suda, postoje određeni prijepori.  Prvi je da, se trebaju ispuniti dodatne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva nekretnina na tim pravnim temeljima koje se inače zahtijevaju za stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla, a drugi da to obuhvaća i odluku suda, drugu nadležnu vlast i na temelju zakona. Određeni sudovi tako tijekom postupka zahtijevaju suglasnost da bi strana osoba postala vlasnik nekretnine, dok drugi sudovi takvu suglasnost ne zahtijevaju. Isto tako zemljišnoknjižni sudovi provode upise u zemljišnoj knjizi bez suglasnosti, dok drugi samo uz suglasnost.

Iznimka od stjecanja prava vlasništva

Već spomenuto, Zakon o vlasništvu do neke mjere izjednačuje hrvatske državljane i pravne osobe osnovane u Republici Hrvatskoj s državljanima i pravnim osobama iz država članica Europske Unije. Ti državljani i pravne osobe mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina pod istim pretpostavkama kao hrvatski državljani, ali uz iznimku poljoprivrednih zemljišta i posebnih dijelova prirode određenih posebnim zakonom,

Prema članku 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Narodne novine“ br. 20/18., 115/18. i 98/19.) nositeljima prava zemljišta ne mogu biti strane fizičke i pravne osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno.  Također, prema članku 358. stavku 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da strana osoba ne može na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj steći vlasništvo nekretnine koje bi inače stekla nasljeđivanjem, ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja. Nadalje, člankom 56. stavka 1. Zakona o šumama („Narodne novine“ br. 145/20.) je propisano da se šume i šumska zemljišta ne mogu otuđivati iz vlasništva RH, osim u slučajevima predviđenim tim Zakonom, a isto tako strane fizičke i pravne osobe ne mogu stjecati prava vlasništva na šumama i šumskome zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno.

Informacija o uzajamnosti

Ministarstvo pravosuđa i uprave drži javno dostupnim na svojim web stranicama Informaciju o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina između Republike Hrvatske i država izvan Europske unije, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške te Švicarske Konfederacije gdje izričito stoji da ako ste državljanin ili pravna osoba iz država članica Europske unije te Republike Island, Kneževine Lihtenštajn i Kraljevine Norveške stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima - poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te vam tada za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave uz napomenu da državljani i pravne osobe iz Europske unije ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do lipnja 2023. godine.

Također, ako ste državljanin Švicarske Konfederacije stječete pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima - poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te vam za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave uz napomenu da prilikom podnošenja prijedloga za upis vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom sudu trebate uz ostalu dokumentaciju priložiti i potvrdu prijave privremenog boravka. 

U Informaciji o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva  nekretnina stoji da Republika Hrvatska ima bezuvjetnu uzajamnost sa sljedećim državama: Argentina, Bosna i Hercegovina, Bosna i Hercegovina- Republika Srpska, Savezna Republika Brazil, Brunej Darussalam, Crna Gora, Republika Ekvador, Japan, Južnoafrička Republika, Kanada, ali ovisno o provinciji, Republika Kazahstan, Država Katar, Republika Kosovo, Hong Kong, Republika Kolumbija, Demokratska Republika Kongo, Libanonska Republika, Republika Sjeverna Makedonija, Republika Pakistan, Republika Paragvaj, Ruska Federacija, Republika Srbija, Republika Turska, Ujedinjena Kraljevina Velike Britanije i Sjeverne Irske i Ukrajina.

Naposljetku, pravo vlasništva na određenim nekretninama za strance postoji u hrvatskom zakonodavstvu još od prije, međutim pojednostavljeni postupak izdavanja suglasnosti strancima za stjecanje prava vlasništva na nekretninama je olakšao i povećao njihov broj jer su zabrane ranije bile puno veće. Najveći preokret se dogodio 2008. godine kada je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zapravo status državljana zemalja članica Europske unije izjednačen dosta sa statusom državljana Republike Hrvatske osim kada govorimo o nasljeđivanju i novim zaprekama u pogledu poljoprivrednog ili šumskog zemljišta.

Ograničenja koja za strane osobe postavlja zakon glede prava vlasništva na nekretninama na području Republike Hrvatske ne mogu se na pravi način primijeniti na stvarna prava. Uzajamnost ima veliku ulogu u pokretanju samog postupka i dobivanja suglasnosti. Vrlo je važna i potrebna, a Republika Hrvatska ima bezuvjetnu, ali i uvjetnu uzajamnost s puno država, ranije spomenutim.

Ivana Glogoški, dipl. iur

Izvori:     Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 152/14)

               Zakon o obveznim odnosima(„Narodne novine“ 126/21)

               „Postupak stjecanja prava vlasništva za strane pravne i fizičke osobe u RH“,

               Hrvatska Gospodarska komora - 26. forum poslovanja nekretninama, R. Duka;

               Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade („Narodne novine“ broj 98/19);

              https://mpu.gov.hr/stjecanje-prava-vlasnistva-stranih-osoba/6183